«Задавать тренды – не план, а планка» 

Говорить о философии загородной жизни руководитель компании «META_GROUP» Дмитрий Кузнецов считает делом непростым: «Ти­шина, гармония, чистый воздух. Пахнет соснами, белки скачут по веткам. Как все это передать словами?». Тем не менее, мы все-таки поговорили с Дмитрием и о том, почему стоит жить за городом, и о том, как его компании удалось реализовать принципы «органической архитектуры» американца Райта на иркутской земле, а еще – о труд­ностях «первопроходца», планах и «планках».


 Дмитрий, «META_GROUP» сегодня известна, конечно, в первую очередь благодаря поселку-пар­ку «Шишкин», который вы построили на Байкаль­ском тракте. Сейчас, насколько мне известно, в разработке у компании новые загородные поселки. Почему именно этот сегмент недвижимости выбра­ли? Чем он вам так интересен?

– В 2002 году, когда мы только-только делали первые свои шаги в девелопменте, как раз над этим вопросом думали: где строить, что строить. Пом­ню, проводили небольшое исследование. По его ре­зультатам выяснилось, что 60% иркутян предпочли бы жить за городом. 60%! На меня эта цифра про­извела огромное впечатление. Но рынка загородной недвижимости тогда еще как такового не было. Рынок городской – толь­ко -только начинал формироваться. Мы тогда реали­зовали свой первый проект – жилой дом «Красный квадрат» (наверное, первый дом в Иркутске с на­званием). Потом были другие проекты, строитель­ство коммерческой недвижимости…

 Но цифра «60» не давала покоя?

– Не то чтобы не давала. Просто по окончанию строительства бизнес-центра SOBRANIE захоте­лось отправиться в свободное плавание, создать свой проект от и до. Подумал, что правильнее бу­дет это сделать в загородном сегменте. Во-первых, войти в него было проще. Порог входа в городе тогда уже был довольно высокий, а на загородный рынок можно было зайти с минимальным объемом собственных капиталовложений. Во-вторых, рынок организованных коттеджных поселков был, по сути, в зачаточном состоянии. А мне нравится все новое, все,что еще не разведано, не «упаковано». Никаких стандартов, ожиданий, предпочтений, ориентироваться не на кого – полная свобода творчества. Первую концепцию мы создавали буквально с чистого листа.

 Как все-таки поняли, что строить?

– Мы пошли длинным путем (смеется). Откры­ли специализированную риелторскую компанию, которая занималась именно загородной недвижи­мостью. Чтобы посмотреть, что люди ищут, что продают. Была на рынке, кстати, не только «вто­ричка», но и коттеджи, построенные специально на продажу. Популярная была тема в те годы: взять участок где-нибудь в Молодежном, построить кот­тедж и продать его по космической цене. Таких объектов было много. Мы изначально для себя решили, что действо­вать будем не как риелторы, а как брокеры.

В чем разница?

– Риелтор зачастую действует исключительно в интересах продавца, его задача – продать что-ни­будь кому-нибудь и получить комиссию. Брокер ра­ботает в интересах покупателя – соответственно, не вправе говорить неправду о каком-то объекте. Зада­ча такого агента – предложить максимальное коли­чество вариантов, честно о них рассказать, чтобы человек мог сделать выбор. И когда мы собрали базу данных по тем домам, которые были выставлены на продажу, мы отказа­лись от своей идеи работать как агентство вообще.

Почему?

– Потому что если бы мы честно говорили о тех объектах, которые продавались, никто ничего бы не купил (смеется). Дома эти промерзали, плесневе­ли, звукоизоляции никакой... Чтобы такие объекты продавать, нужно было нагло врать в глаза людям. А мы так не хотели.

Зато поняли, как не нужно строить, а как нужно – чтобы хотелось продавать.

– Это точно. После изучения рынка мы начали думать: каким должен быть дом вообще? Как сде­лать так, чтобы он отличался качеством. Не стен­ками ровными или окнами блестящими, а потреби­тельскими свойствами. Чтобы человек жил в этом доме и горя не знал. Чтобы не было у него проблем с ремонтом, теплоизоляцией, звукоизоляцией, по­жарной безопасностью. Чтобы в доме легко дыша­лось. Да и вся территория поселка, где он живет, была благоустроена, а соседние дома были постро­ены в том же стиле.

С единством архитектурного облика у нас в пригороде вообще проблемы. Хотя, кстати, мно­гие застройщики и говорят об этом, запуская новые проекты.

 – Очень сложно выдержать это, если речь не идет о типовой застройке. Проблема в чем – застрой­щик, как правило, продает участок в своем «циви­лизованном поселке с выдержанной архитектурной концепцией», а человек, как только получает право собственности на землю, строит на ней то, что ему хочется построить – на свой вкус и бюджет.

 Большую работу вы, выходит, провели, прежде чем приступили к формированию своей концеп­ции. Как она родилась?

 – Мы не стали изобре­тать велосипед. Переби­рали разные концепции и наткнулись на идеи известного американско­го архитектора прошло­го века Фрэнка Ллойда Райта. И очень они нам пришлись по душе. Не просто его фасады и типы домов (знаменитые «дома прерий»), но вообще вся его философия «ор­ганической архитектуры».

Построить и не навредить?

– Ну да. Единение с природой – самое главноев его концепции. Максимальное сохранение естественного ландшафта, рельефа, растений. Натуральные материалы, панорамные окна. Эргономика, соразмерность человеку. Именно Райт первым заговорил о том, что не надо строить замки. Нужны дома, соразмерные человеку, в которых ему будет комфортно. Все эти принципы мы постарались применить в «Шишкине». В 2010-м году вышли на площадку, запроектировали генплан, сделали сети: водопровод, канализацию, дороги «нарезали». Задача при этом стояла максимально сохранить весь лес. То же – и при строительстве домов: вписать коттедж в ландшафт, не повредив ни сосны. Вы ведь тоже с самого начала заявили, что поселок будет иметь единый архитектурный облик.

Как вам удалось это единство выдержать?

– Мы сразу отказались от того, что будем продавать участки. Продукт должен быть комплексным. Только в том случае, если компания контролирует все – вплоть до ввода в эксплуатацию, можно выдержать архитектурную концепцию. При этом мы взяли планку еще выше – отказались от типовой застройки. Изначально решили проектировать каждый дом под заказчика. У нас, конечно, были стартовые идеи, но они больше касались планировочных решений. С каждым заказчиком мы общались лично. Нужно было понять, что он хочет получить: какие площади, какой функционал. Продумывали планировочные решения, «привязывали» их к конкретному участку, рисовали фасады. Сами полностью строили – и передавали уже готовый объект.

Эта ваша концентрированность на концепции насколько ограничила круг потенциальных покупателей? Были ли случаи, когда люди приходили и говорили, что хотели бы жить в «Шишкине», только им бы выкорчевать деревья, построить замок, баню и теплицу?

– Были такие люди, конечно. Звонили, спрашивали: «У вас участки раскорчеваны?». Мы с такими сразу прощались. Объясняли, что у нас так строить нельзя. А если нужны теплицы и замки – то можно купить другой участок. Предложений на рынке много. А насчет количества потенциальных покупателей… Нет, не думаю, что наша приверженность к единой концепции сократила их число. Скорее, увеличила. Людей, которым нравится концептуальность, единство, на самом деле гораздо больше, чем тех, кто любит хаос. И они шли к нам – в надежде, что мы концепцию сможем выдержать.

А кто они – ваши покупатели?

– Совершенно разные люди. И по уровню дохода, и по статусу. Но все они похожи с точки зрения экологичности, отношения к природе, экологичности. Философия загородной жизни им понятна – и это то, что их сближает. В этом смысле не важно, таунхаус у тебя за 3 миллиона или особняк за 33. Важно другое. То, что ты можешь лечь спать в час ночи, а проснуться в 7 утра совершенно бодрым. То, что ты открываешь глаза – а за окном солнце, воздух чистый, пахнет соснами, белки по веткам прыгают.

Во сколько это счастье обходится? Есть стереотип, что содержание загородного дома – дорогое удовольствие.

– У нас в поселке действует товарищество собственников недвижимости. Избран председатель, который решает с подрядчиками все вопросы, проблемы. За охрану, уборку, содержание председателя с бухгалтерией каждая семья платит около трех тысяч в месяц. Плюс электроэнергия – которая у нас в два раза дешевле, чем в Иркутске. В итоге получается даже дешевле, чем содержать «двушку» в городе.

 Организованные коттеджные поселки – это очень здорово. Но самострой по-прежнему про­цветает, и масштабы этой стройки несопоста­вимы с тем, что предлагается в цивилизованных проектах.

– Самострой – это всегда подводные камни. Построить что-то самостоятельно – это и долго, и очень непросто. Не зря же есть поговорка о том, что первый дом – для врага, второй – для друга и только третий – для себя. Но это полбеды. Есть еще соседи. Я купил уча­сток – а что вокруг? Когда построится сосед? И кто он будет, этот сосед? У меня у самого был такой пе­чальный опыт. Купил очень приятный, солнечный участок, построил дом. С одной стороны сосед по­строился и занялся животноводством, развел кур, гусей, свиней. Второй и вовсе построил пилораму: мебельный бизнес у него.

Не позавидуешь!

– И не предугадаешь.

 Конечно, было бы хорошо, если бы рынок ста­новился более цивилизованным. Хорошие посел­ки нужны. Вот ваш опыт, например, насколько тиражируем?

 – Очень тиражируем. Концепция, которую мы применили в «Шишкине», состоялась. И с точки зрения генплана, и с точки зрения архитектуры, и с точки зрения маркетинга. И мы, кстати, уже адапти­ровали ее под более массовое строительство.

Каким образом?

– Взяли проекты, которые построены в «Шиш­кине», выбрали лучшие планировки, самые ин­тересные решения и на их основе сделали десять типовых проектов домов. Думаю, что из них поку­патель сможет выбрать себе подходящий вариант. Планировать и строить дом под каждого отдельно – очень тяжело. Много времени и сил отнимает. Для пилотного проекта – чтобы все понять и про­чувствовать – оно того стоит. Но для коммерческого нужно использовать готовые решения.

 Франшизу продавать будете?

– Нет, по пути франчайзинга мы идти не плани­руем. Хотим развиваться как девелоперская компа­ния, готовы заходить на новые площадки, управ­лять проектами, доводить их до конца: строить, продавать, вводить в эксплуатацию.

Кроме тиражирования «Шишкина», насколь­ко я знаю, в планах – еще два новых загородных поселка-парка.

– Да, один – в районе Пивоварихи, другой – в Ново-Разводной, на берегу, там даже будет своя на­бережная.

Эти поселки тоже будете по принципам Рай­та строить?

– Конечно, концепцию «органической архитек­туры» мы теперь всегда держим в уме. В одном из новых проектов она у нас будет выведена на еще более высокий уровень. Там очень сложный ланд­шафт: три террасы, река – но все это будет сохране­но, поселок будет «вписан» в рельеф. При этом мы планируем использовать более современные архитектурные решения. Это будет микс между минимализмом и райтовской «органи­ческой архитектурой». Плоские кровли, стеклян­ные стены. Экологичные материалы, которые не уступают по качеству тем, что мы использовали при строительстве «Шишкина» (такие же прочные, долговечные, теплые), но при этом более доступны по цене.  Планировочные решения будут еще более эр­гономичными. Кстати, мы приняли решение от­казаться от свободной планировки. Небольшие вариации будут возможны, но в целом все будет спроектировано достаточно жестко. Это позволит сделать существенно более высокий уровень отдел­ки за гораздо меньшие деньги.

«Белая» отделка?

– Она самая. Все перегородки будут установле­ны, санузлы выделены. Все поштукатурено, по­шпаклевано, грунтовкой окрашено. Все белое – и полы, и потолки, и стены. Ровно, чисто. Покупается жилое пространство, а не стройка – это совсем дру­гой уровень продукта.

Дмитрий, со всем этим вашим новым опытом, с подходом к девелопменту – нет ли желания «поштурмовать» и городскую недвижимость?

– Есть. Есть желание сделать много хороших, качественных и новаторских проектов. Хочется де­лать что-то такое, чего никто еще не делал, стать компанией, которая будет задавать тренды, за что бы ни взялась.

Это пока мечты или уже план?

– Это план. Даже не план, а планка (смеется). Де­лать что-то, что станет примером для подражания в будущем для других.

(с) Анна Масленникова,

Газета «Дело» (октябрь, 2016)


 СПРАВКА  Группа компаний «META_GROUP» включает в себя маркетинговое агентство, девелоперскую компанию «Мета_Девелопмент» (реализованные проекты: ЖК «Красный квадрат», БЦ Sobranie, поселок-парк «Шишкин»), а также является одним из основателей архитектурного бюро «Сибир­ская лаборатория урбанистики».